ПИФы недвижимости. Из названия понятен объект их инвестирования. Паевые фонды недвижимости получили наибольшее распространение в своем классе закрытых ПИФов. Действительно, как финансовый инструмент ПИФы недвижимости оказались востребованы девелоперами и строителями, банками и инвестиционными компаниями и другими участниками рынка недвижимости. Причины этого явления известны: налоговые льготы, гибкие возможности в распределении компетенций участников проекта, законодательная защита прав и интересов инвесторов и пр.
Возможность вкладывать средства в недвижимость появилась не так давно – первый ПИФ недвижимости был создан в начале 2003 года.
В последние годы инвестирование в недвижимость именно как в финансовый актив, то есть для получения дохода, а не для использования её самим собственником по прямому назначению, приобретает все большую популярность. Не только юридические лица и сверхбогатые граждане, но и средний класс с удовольствием вкладывает средства в такое имущество, которое способно и приносить регулярный доход (сдача квартир в аренду), и устойчиво расти в цене. Однако не все частные инвесторы могут вкладывать в недвижимость суммы, сопоставимые со стоимостью целых квартир, большинство готовы вкладывать эквивалент нескольких тысяч или даже нескольких сотен долларов.
Среди паевых фондов недвижимости тоже существуют различные разновидности. Прежде всего можно выделить рентные фонды, это те, которым принадлежат офисы, бизнес-центры и т.д. и доходом которых является арендная плата. Другие фонды недвижимости зарабатывают на строительстве объектов недвижимости. При этом возможна специализация на жилой либо нежилой недвижимости, среди жилой – массовая застройка или элитная, городская или коттеджная. Первый фонд недвижимости был создан в начале марта 2003 года. (Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением ЗАО «КОНКОРДИЯ-Эссет Менеджмент»), а в конце августа 2006 года насчитывалось уже 120 работающих фондов недвижимости.
Фонды недвижимости, несомненно, являются одной из самых перспективных групп ПИФов. Однако есть и проблемы. Нерешен вопрос, должны ли ПИФы недвижимости платить НДС и налог на имущество. Поскольку паевые фонды недвижимости являются закрытыми, для пайщиков важна возможность продажи паев на вторичном рынке, однако этот механизм еще не налажен. Паи некоторых закрытых ПИФов выведены на биржи, но достаточный спрос, который мог бы обеспечить активные торги, пока отсутствует.
ПИФы недвижимости как механизм привлечения инвестиций
ПИФ недвижимости - это, прежде всего, механизм привлечения, аккумулирования инвестиций для финансирования проектов в области недвижимости. Правоотношения между управляющей компанией, владельцами инвестиционных паев регулируются Законом об инвестиционных фондах, многочисленными актами ФСФР России и Правительства РФ, которыми предусмотрено следующее:
- владельцы инвестиционных паев владеют объектами недвижимости ЗПИФН на праве общей долевой собственности;
- УК ЗПИФН обременена значительным количеством форм отчетности о состоянии дел в фонде;
- операций с активами ЗПИФН контролируются со стороны специализированного депозитария;
- недвижимые активы ЗПИФН регулярно оцениваются независимым оценщиком, и ежегодно проводится аудит;
- владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости могут влиять на принятие отдельных решений (смена управляющей компании, внесение изменений в инвестиционную декларацию фонда и пр.) путем участия в общем собрании владельцев инвестиционных паев;
- для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами предусмотрена возможность закрепления в правилах фонда создания инвестиционного комитета, который может быть наделен значительной компетенцией, например, по утверждению любых сделок с недвижимостью.
- учет владельцев инвестиционных паев, перехода прав на паи осуществляется в реестре владельцев инвестиционных паев регистратором - лицом, имеющим лицензию на осуществление деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг, или специализированным депозитарием паевого инвестиционного фонда.
ПИФы недвижимости могут выполнять различные функции в проектах, связанных с эксплуатацией и строительством недвижимости. Это - роли «держателя имущества», заказчика, застройщика, инвестора. От конкретной выбранной для проекта схемы зависит и механизм финансирования проекта.
Так, управляющая компания может привлекать инвестиции под проекты, осуществляемые в рамах закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, следующими способами:
- первичное размещение паев и размещение дополнительных инвестиционных паев после завершения формирования фонда;
- заемное финансирование (для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами);
- привлечение средств инвесторов для строительства (реконструкции) в рамках инвестиционных контрактов.