Ипотечные фонды – довольно новый механизм инвестирования на российском рынке, но интерес к нему нарастает, ведь рынок ипотечного кредитования в России набирает обороты.
В США приблизительно 80% жилой недвижимости покупается в рамках ипотечного кредитования. Европейские страны немного отстают от этого показателя, но и у них этот процент высок. В России же всего 7% сделок от общего количества операций по покупке недвижимости совершается с использованием ипотечных кредитов. И всего 12 % россиян, согласно последним опросам, являются потенциальными клиентами ипотечных банков.
Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на этапе формирования, хотя прогресс налицо. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка каждый год возрастал более чем в 3 раза. В 2006 году были побиты все предыдущие рекорды, и некоторые аналитики поговаривали о буме ипотечного кредитования. Все уважающие себя банки считают обязательным работать с ипотечными кредитами. Объемы рынка достигли порядка 200 млрд. рублей, к концу 2006 года доля ипотечного кредитования составила 5% от ВВП страны по сравнению с 0,1% в 2004 году.
Сейчас крупнейшим игроком рынка ипотечного кредитования является Сбербанк. По данным Центробанка, в 2009 году из 130 тысяч ипотечных кредитов, выданных в России, на долю банка пришлось 100 тысяч займов. В конце 2009 года банк запустил рефинансирование ипотеки других банков. Минимальная ставка по ипотеке на данный момент - 10,5 процентов.
ВТБ 24 является вторым по объемам кредитования игроком российского рынка. С начала 2009 года банк несколько раз улучшал условия предоставления ипотечных займов. В ноябре 2010 ставки по всем ипотечным программам были снижены на 0,6-1,95 процента. Минимальная ставка по ипотеке сейчас составляет 9 процентов в рублях.
Механизм рефинансирования (секьюритизации) ипотечных кредитов
Основными партнерами ипотечных фондов являются банки, выдающие ипотечные кредиты своим клиентам под определенный процент и обычно на довольно долгий срок. Денежные средства, которые банк выдает в кредит, как правило, формируются за счет денег, привлекаемых в качестве депозитов (вкладов) населения. Но если срок стандартного депозита - максимум несколько лет, то ипотечные кредиты выдаются на гораздо более продолжительное время. Таким образом, выдавая кредиты, банк оказывается в опасном положении: а если вкладчики завтра решат снять свои деньги? Поэтому своеобразное «замораживание» средств в ипотечных кредитах на продолжительное время банку крайне невыгодно.
Для решения этой проблемы используется механизм, получивший название секьюритизация. В рамках ипотечного кредитования секьюритизация является эффективным инструментом рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В экономически развитых странах основным инструментом секьюритизации являются ипотечные ценные бумаги. В России институт ипотечных ценных бумаг находится на стадии формирования, поэтому на сегодняшний день основным инструментом секьюритизации внутри России являются ипотечные фонды.
Механизм секьюритизации на практике применяется следующим образом: на основании выданных ипотечных кредитов банки или АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные - некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему. Банки формируют пул закладных и продают их ипотечному фонду, передавая ему таким образом права требования по кредитам. Кроме того, банк обязуется перечислять в фонд все платежи по кредитам, которые заемщики ежемесячно вносит в кассу банка. Из полученных средств ипотечный ПИФ выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.
Таким образом, убиты два зайца сразу – к банкам возвращаются назад «кредитные» деньги, а ипотечные фонды получают возможность заработать на закладных.
Схемы работы ипотечных фондов
На сегодняшний день ипотечные ПИФы теоретически могут использовать три схемы работы в зависимости от механизма выплаты дохода пайщикам.
Первая схема работы ипотечных ПИФов предусматривает выплату пайщикам всей суммы платежей, поступивших по закладным.
Вторая схема предусматривает распределение платежей по закладным следующим образом: суммы, поступившие в виде процентов по ипотечным кредитам, выплачиваются пайщикам как промежуточный доход, а на сумму погашения основного долга покупаются новые закладные.
И наконец, третья схема вообще не предусматривает выплат пайщикам промежуточного дохода, а все полученные по закладным деньги ипотечный ПИФ, согласно этой схеме, реинвестирует в новые закладные.
Пока все российские ипотечные ПИФы работают по второй схеме, хотя она имеет существенный недостаток по сравнению с первой: есть риск потерь активов при завершении ПИФа и риск снижения доходности вследствие снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.
Отсутствие ПИФов, работающих по третьей схеме, обусловлено слишком долгим (по российским меркам) сроком ожидания дохода от вложенных денег. Большинство российских инвесторов еще с опаской относятся к долгосрочным инвестициям.
Преимущества ипотечных фондов
В некоторой степени ипотечные ПИФы близки к ПИФам облигаций, приносящим невысокий доход на фоне малого риска. С точки зрения инвестиционных рисков ипотечные ПИФы имеют преимущество перед другими ПИФами, вкладывающими средства в ценные бумаги. При инвестировании в ценные бумаги доходность напрямую зависит от роста котировок. Доходность же ипотечных ПИФов не зависит от ситуации на фондовом рынке и от рыночных колебаний котировок. Доход ипотечных паевых фондов представляют собой ежемесячные взносы заемщиков в счет погашаемого кредита. Даже в крайнем случае, если заемщик не доживет до полной выплаты кредита, ответственность по выплатам переходит к страховой компании. Если заемщик откажется вносить платежи по кредиту по каким-либо другим причинам, ипотечный ПИФ как собственник закладной имеет полное право выселить заемщика и реализовать недвижимость на рынке, погасив все обязательства по закладной.
Таким образом, вложения в ипотечный фонд – это надежный и перспективный способ инвестирования, который гарантирует стабильный доход, превышающий не только уровень инфляцию, но зачастую и процент банковского депозита.
Ипотечные ПИФы ориентированы на консервативных инвесторов, предпочитающих высокую надежность риску. В этом отношении ипотечные фонды вне всякой конкуренции, ведь надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости.
По мнению некоторых аналитиков, в ближайшее время на российском рынке вполне вероятно значительное увеличение числа ипотечных фондов.